Ông Nguyễn Tùng Lâm: “Việt Nam cần dọn ổ cho đại bàng đón làn sóng dịch chuyển sản xuất sau covid?”

Với vai trò là chuyên gia trong lĩnh vực Quy hoạch và Nghiên cứu thị trường, Ông Nguyễn Tùng Lâm – Giám đốc Quy hoạch & Nghiên cứu thị trường đến từ Tập đoàn Capital House – Nhà phát triển bất động sản xanh hàng đầu Việt Nam chia sẻ về những quan điểm được trao đổi tại sự kiện webinar online của enCity với chủ đề “Thành phố cho mọi người” diễn ra ngày 29/10 vừa qua để giúp cộng đồng hiểu sâu sắc hơn về chủ đề này.

Hỏi: Thưa Ông, Thành phố Hồ Chí Minh đang có một chương trình rất tham vọng là xây dựng 1 triệu căn nhà giá rẻ cho người thu nhập thấp. Do nhà ở xã hội thường có giá thấp, và để đạt được cái giá đó, nhà đầu tư tại các nước như Ấn Độ thường phát triển các khu nhà này ở những khu vực ô nhiễm, thiếu tiện nghi, xa việc làm. Việc này có diễn ra ở các dự án phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam? 

Ông Nguyễn Tùng Lâm: Tôi có thể nhận định các dự án NOXH tại Việt Nam phần lớn không gặp phải vấn đề ô nhiễm, thiếu tiện nghi, xa việc làm như Ấn Độ. 

Nhìn nhận bức tranh rộng ra trên toàn quốc thì có những lý do như:

Thứ nhất, NOXH đã được CP Việt Nam quan tâm ngay từ khâu lập QH: NĐ 100 và NĐ 49 sửa đổi về NOXH đã quy định rất rõ các TP và dự án KĐT từ 2ha trở lên phải bố trí 20% quỹ đất dành cho NOXH đã được đầu tư xây dựng hạ tầng (điện – nước). 

Thứ hai, Vị trí các khu NOXH đều nằm trong bán kính từ 3-10km quanh các khu vực động lực như trung tâm thành phố, KCN tập trung – đây là khoảng cách không gần nhưng phù hợp để di chuyển <30’ bằng phương tiện cá nhân hoặc giao thông công cộng tới chỗ làm việc.

Thứ ba, Hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, tiện nghi – Đây là vấn đề còn thiếu sót ở các dự án NOXH tại Việt Nam vì ngoài nhà ở thì đời sống người dân trong các khu NOXH thường là khá thiếu dịch vụ tiện ích. Vấn đề này hiện nay ngày càng được Nhà nước và các chủ đầu tư quan tâm. Yêu cầu về quỹ đất dành cho hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật của NOXH được quy định cụ thể trong các Quy chuẩn QHXD và được xếp ngang hàng với NOTM nhưng việc thực hiện triển khai trong các dự án NOXH thì không phải chỗ nào cũng có.

Thứ tư, Capital House đã nhìn nhận ra vấn đề “tiện ích dịch vụ đồng bộ” này từ rất lâu. Các dự án NOXH chúng tôi đều được đầu tư về hạ tầng xã hội như trường mầm non, CLB cộng đồng, thư viện, khu vui chơi cho trẻ em, quảng trường đường dạo cho người lớn tuổi, sân thể thao và cả bể bơi cho thanh thiếu niên; hạ tầng kỹ thuật ngoài việc đảm bảo nước sạch, xử lý nước thải đồng bộ và có thể tái sử dụng tưới cây rửa đường, sử dụng các thiết bị WC tiết kiệm nước, thiết bị điện tiết kiệm năng lượng và áp dụng pin năng lượng mặt trời trên các mái nhà…

Hỏi: Theo ông chính quyền TP. HCM cần làm gì để khuyến khích, thu hút nhà đầu tư phát triển nhà ở xã hội? Những vướng mắc lớn nhất trong việc hợp tác công tư để cung cấp nhà ở xã hội tại Việt Nam là gì? 

Ông Nguyễn Tùng Lâm: Như các bạn đã biết, NOXH, Nhà ở giá rẻ cho người lao động tại Việt Nam đang rất thiếu. Theo thống kê, nhà ở cho người lao động vùng kinh tế trọng điểm phía Nam & TP.HCM mới chỉ đáp ứng khoảng 28% nhu cầu thuê, mua – là con số khá thấp. 

Một trong những vướng mắc chính của vấn đề NOXH bao gồm cả NOCN cho các KCN tại Việt Nam:

Về chính sách cơ chế cần lưu ý các vấn đề như: Quỹ đất bố trí quỹ đất cho NOXH, NOCN được quy định rõ trong luật để các địa phương và dự án KĐT buộc phải chuẩn bị sẵn; Thủ tục GPMB nhanh gọn mới thu hút được các nhà đầu tư; Đối tượng mua /thuê NOXH, NOCN: đặc biệt là NOCN cần được thông thoáng tạo điều kiện cho các doanh nghiệp kinh doanh cơ sở hạ tầng KCN, doanh nghiệp sử dụng người lao động được thuê/mua lại NOXH hoặc NOCN cho người lao động, hỗ trợ trả góp để người lao động an tâm sinh hoạt, sản xuất và gắn bó với KCN. 

Về nguồn vốn: bên cạnh vốn cho các nhà đầu tư thì hỗ trợ đối tượng chính là người lao động mua NOXH, NOCN là việc cấp bách. Theo tôi biết, ngày hôm qua 28/10, BXD đã kiến nghị CP và bộ KHĐT gói tín dụng 65.000 tỷ cho người lao động, công nhân vay mua nhà và hỗ trợ chủ đầu tư – Đây là tín hiệu rất tích cực và đáng mừng.

Hỏi: Có những bài học nào trên thế giới, chúng ta có thể áp dụng cho thành phố Hồ Chí Minh?

Ông Nguyễn Tùng Lâm: 

Chúng ta có thể áp dụng cho TP HCM những bài học thực tiễn như:

Bài học của Việt Nam: Dọn ổ cho đại bàng đón làn sóng dịch chuyển sản xuất sau covid: Năm 2020, Apples dừng lắp ráp iphone tại nhà máy của Foxconn ở Bắc Giang vì lo lắng về điều kiện sống của công nhân bao gồm khu nhà ở lưu trú trong KCN – là ví dụ rất rõ ràng: Doanh nghiệp lớn thế giới quan tâm đến vấn đề xã hội, môi trường bên cạnh việc SXKD hiệu quả. Chúng ta chưa đáp ứng việc này và vấn đề thực sự là chưa có chuẩn bị kỹ càng.

Bài học từ TG (Trung Quốc): Kinh nghiệm của Trung Quốc đã thiết lập quy định quản lý nhà cho thuê với giá thấp vào năm 2001 và chính thức áp dụng trên toàn quốc từ 01/03/2004. Chính sách nhà ở minh bạch trong phân phối tiền bao cấp cho các gia đình có thu nhập thấp với sự kiểm soát của nhà nước.

Vấn đề nhà ở cũng được cải cách theo hướng thương mại hóa việc xây dựng, phân phối và sử dụng. Các công ty tham gia xây dựng nhà ở thu nhập thấp được Chính phủ miễn một số loại thuế và được Chính phủ cho vay vốn. Có 2 phương thức tạo quỹ đất cho xây dựng nhà ở thu nhập thấp, đó là dành 2-5% diện tích đất trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng và xây dựng dự án nhà ở thu nhập thấp riêng. Nhà ở thu nhập thấp có 2 loại là nhà cho thuê và nhà để bán. Việc bán hoặc cho thuê nhà ở này được thực hiện theo 2 phương thức: các công ty trực tiếp bán, cho thuê hoặc Chính phủ bỏ tiền mua lại sau đó giao cho Công ty ký hợp đồng bán, cho thuê. Giá bán, giá cho thuê thấp hơn khoảng 30%-50% giá thị trường.

Chính sách quốc gia tiết kiệm bắt buộc phát triển nhà ở: Chính sách này yêu cầu tất cả các cư dân ở đô thị có việc làm phải tiết kiệm một phần lương thông qua đơn vị công tác để hình thành quỹ tiết kiệm dài hạn phát triển nhà ở. Người chủ tuyển dụng cũng phải đóng góp một tỷ lệ tương ứng vào tài khoản của người lao động hàng tháng. Tiền tiết kiệm do một ngân hàng đại diện cho chủ tài khoản (tức người làm công) nắm giữ và được quản lý thông qua người chủ tuyển dụng lao động, ngân hàng chỉ cho vay để phát triển nhà ở. Chủ tài khoản có thể rút tiền từ ngân hàng để chi tiêu cho nhà ở sau khi đã được người tuyển dụng phê duyệt, bao gồm mua nhà và sửa chữa lớn trong thời gian còn đi làm của người lao động.

Vâng, xin cảm ơn Ông Lâm về những chia sẻ rất thú vị và chuyên sâu về quy hoạch, thiết kế. 

Qua cuộc trao đổi này, Chúng tôi tin đây sẽ là cơ sở để tư vấn cho chính quyền về những quyết sách trong quy hoạch thành phố và chuẩn bị tốt hơn cho cộng đồng trước những bất ổn trong tương lai.